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Consultation des Habitants sur le moulin

Contenu de la page : Consultation des Habitants sur le moulin

CONSULTATION LOCALE

Le dimanche 26 février de 9H à 18H, vous êtes sollicités pour participer à la consultation sur le Moulin de la Fosse qui se déroulera dans la salle Polyvalente.

La question posée

Dans le cadre des options qui s’offrent à la commune pour la gestion du Moulin et de ses annexes, approuvez-vous celle consistant à
VENDRE CE BIEN IMMOBILIER,
étant précisé que cette solution n’aura pas d’impact sur la fiscalité locale, alors que toute autre solution, consistant à aménager le site du moulin, nécessitera une augmentation de cette même fiscalité locale ?
Si la réponse est : OUI 

En fonction des potentiels acheteurs et emprunt de trésorerie, le conseil municipal décidera, après avis des comités et commissions ad hoc, de la VENTE DEFINITIVE

Si la réponse est : NON

Le conseil municipal décidera, après avis des comités et commissions ad hoc, d’engager les travaux conservatoires et/ou de mettre à l’étude des travaux d’aménagement dont le financement sera assuré par une augmentation de la fiscalité.

Historique (en référence aux archives communales) :

Les discussions autour du projet d’acquisition du Moulin de la Fosse par la commune, ont débuté en janvier 2005. Dans un premier temps, un projet de développement rural est envisage puis, après plusieurs estimations, abandonné au profit d’un projet tourné vers le tourisme afin de profiter de subventions plus substantielles. Après un compromis de vente signé en septembre 2007, le site du Moulin a été définitivement acquis par la commune fin 2007. L’acquisition non subventionnée a été financée par un prêt de 800 000€ sur 30ans au taux de 4.79% avec trimestrialités à paliers, les frais de mutation par un prêt de 100 000€ sur 30 ans au taux de 4.85% avec trimestrialités constantes.
La commune engage une étude de programmation sur un projet très ambitieux :

  • Scénographie
  • Centre d’interprétation du patrimoine (CIP)
  • Logement de gardien
  • Valorisation des espaces verts
  • Réalisation d’un pôle multi services (restaurant)
  • Aménagement de la grange en salle des fêtes champêtre
  • Aménagement de gîtes
  • Mairie

Cependant, compte-tenu des capacités d’endettement de la commune et d’estimation incomplètes, l’aménagement de l’ensemble du site s’avère impossible.
Dès mai 2010 (CR 17 mai 2010) la commune pensait avoir des difficultés à emprunter pour des travaux d’urgences, compte tenu de ses capacités d’endettement. L’aménagement de l’ensemble étant donc rendu impossible par le surendettement communal.

Fin 2011 la réfection de la roue a été réalisée pour 47 634 € TTC avec une subvention de 37 362 € TTC et l’enduit du mur du moulin pour 26 937 € TTC avec une subvention de 10 357 € TTC, soit un total de 74 571 € TTC subventionné pour 47 719 €.

Fin 2012 des travaux d’urgence de sécurité, imprévus, sont entrepris sur la grange pour une somme de 43 150 € TTC. Ces travaux menés sans lien avec un quelconque projet n’ont pas pu être subventionnés.

Ce n’est qu’en 2013, soit 6 ans après l’achat, qu’une première phase de travaux, dite phase 1 a été mise à l’étude.

  • restaurant
  • CIP : Centr d’Interprétation du Patrimoine
  • voirie partielle.

Pour respecter les budgets issus des estimations initiales, le projet a été réduit en :

  • Reportant sur un gérant hypothétique (puisque soumis à appel d’offres) les travaux de second œuvre.
  • Minimisant les travaux de voirie et de CIP
  • N’exécutant pas les travaux de sécurité,

Rappelons que le site du Moulin est inondable et que cette première étape du projet ne concernait qu’une faible partie du site.
Quant au financement, le solde de la vente de foncier environ 200 000€ devait être entièrement consacré au règlement financier de cette phase , pour éviter d’augmenter l’impôt local.

L’audit

Dans un premier temps, à son arrivée en avril 2014, aux fins d’analyses, la nouvelle majorité a stoppé la phase 1.
Seul le marché de travaux de voirie avait été approuvé en mars 2014. Il a pu être annulé avant commencement, sans frais de dédit.
Quant au restaurant, si le projet architectural avait été réalisé, seul le permis de construire avait été signé le 26 mars 2014, mais les entreprises n’avaient pas été consultées et en conséquence les travaux n’étaient pas engagés.

20 Messages

  • Consultation des Habitants sur le moulin 1er février 17:56, par jluc girardin
    En ce qui concerne les travaux éventuels de remise en état du Moulin, nous n’évoquez à aucun moment les SUBVENTIONS que toute commune peut demander auprès de l’état : réserve parlementaire, Communauté d’agglomération, DETR et FER (si notre commune est située en territoire rural), SDESM et autre FCTVA. Nombreuses communes de la Région bénéficient de ces aides et beaucoup de travaux peuvent être subventionnés jusqu à 80 % par ces organismes. Ce qui réduirait considérablement l’augmentation prévisionnelle des taxes locales.

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    • Consultation des Habitants sur le moulin 14 février 12:09, par Rateau Liliane
      En lisant vos diverses présentations et les conditions de vote pour cette consultation ,un point m’interpelle particulièrement ; quid des habitants des résidences secondaires qui ne sont pas sur les listes électorales de la municipalité et qui paient et impôt fonciers et taxes d’habitation ? il me semble que nous sommes concernés par la vie de la commune et sa gestion tout autant que tout autre résident et ressortissant de l’union européenne !!!!!!!

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  • Consultation des Habitants sur le moulin 3 février 15:27, par Conseiller
    Quelques remarques sur les subventions : .Pour espérer obtenir des subventions, il faut d’abord un projet d’intérêt général. . L’obtention de subvention est de plus en plus difficile et en tout état de cause il faut être capable d’avancer le coût avant de recevoir la subvention .Les réserves parlementaires d’environ 130 000€ /an sont réparties par le député entre toutes les communes de sa circonscription. Nous venons de bénéficier de 10 000€. Les montants ne sont pas en rapport avec les sommes à investir pour le moulin. .Les subventions du SDESM, (Syndicat Départemental Des Énergies De Seine Et Marne) concernent les travaux d’éclairage public et de transition énergétique. . La FCTVA est le remboursement partiel de la TVA, deux ans après son paiement. . Une demande "FER" va va être mise en œuvre pour la réfection de voirie .Des demandes DETR sont en cours pour l’école

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  • Consultation des Habitants sur le moulin 5 février 10:18, par Rémi GALIN

    Bonjour,

    Quelques questions complémentaires :

    • quels sont les frais d’entretiens courants annuels (tontes, tailles, chauffage,...) du moulin ?
    • Pouvons nous avoir la somme des dépenses cumulées depuis l’acquisition (achat, frais financiers, frais de mutation, études, entretien ..), y a t il eu des revenus (fermage des terrains agricoles) ?
    • Le dossier évoque "le solde de la vente de foncier environ 200 000€ devait être entièrement consacré au règlement financier de cette phase " y a t il eu une vente de foncier ? si oui une autre vente de foncier (indépendamment du moulin lui-même) est-elle envisagée ?
    • quel est le périmètre de la vente proposée aux habitants par le référendum ? le moulin et foncier attenant ?
    • pensez-vous que l’ensemble immobilier a été payé trop cher en 2007 ?

    Cordialement
    Rémi GALIN

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    • Consultation des Habitants sur le moulin 7 février 00:10, par Conseiller

      *Les frais d’entretien courant annuels, tontes, tailles, chauffage, travaux de réparation, main d’œuvre, matériels, fournitures se sont élevés en 2 années pleines à 35 765 €. Ce montant actualisé de 1.2%/an sur main d’œuvre et 2% sur le reste, représente sur les 21 annuités restantes 453 293 € soit 21 585€ arrondi dans nos calculs à 20 000 €/an. L’ouverture au public du parc augmenterait considérablement ce coût.

      * Le bilan des dépenses consacrées au moulin au 01/01/2017 est le suivant :
      Remboursements effectués sur le prêt de 800 00 € : 56 586 € de capital, 334 146 € d’intérêts soit au total 390 732 €.
      Remboursements effectués sur le prêt de 100 00 € : 16 160 € de capital, 40 973 € d’intérêts soit au total 57 133 €.
      Au total pour les 2 le prêts : 72 746 € de capital, 375 119 € d’intérêts soit au total 447 865 €.
      Les factures réglées de 2007 à 2016 s’élèvent à : 177 941 €.
      La main d’oeuvre affectée de 2007 à 2016 est de : 64 379 €.
      Le fonctionnement affecté de 2007 à 2016 est de 29 716 €.
      le montant total dépensé est de 719 901 €, arrondi à 720 000 € (montant retenu dans nos simulations).

      * En ce qui concerne les 200 000€ de vente de foncier que vous voyez apparaître dans l’historique. Il s’agit du solde de la vente de 3 terrains constructibles avant 2014, rue des Ajoncs, pour un montant de 465 000€ Dans le projet de la municipalité précédente, ces 200 000 € devaient participer au financement de la phase 1 dite du restaurant. Ce projet a été stoppé en avril 2014. L’obligation a été faite par le trésorier public de ne plus thésauriser cette somme, qui à donc a été utilisée pour les dépenses occasionnées par le PLU ( Plan Local d’Urbanisme), les SDA (Schéma Directeur d’Assainissement), la DSP (Délégation de Service Public)... Il n’y a pas eu d’autre vente de foncier et il n’est pas prévu de vente supplémentaire.

      *Le périmètre de la vente proposée aux habitants par la consultation locale porte sur la partie dénommée « MOULIN de la FOSSE », qui comprend :
      o un bâtiment d’habitation
      o une petite remise et laiterie
      o un corps de bâtiment en 2 parties
      o un garage
      o une grange et un appentis
      o un corps de bâtiment composé d’un atelier et d’un hangar avec grenier
      o un poulailler et toit à porcs
      le tout cadastré sur
      • Section C n°503 2907m2
      • Section C n°502 1992m2
      • Section C n°90 127m2
      La partie dénommée « Parcelles de terres » ne fait pas partie de la consultation :
      • Une parcelle de terre cadastrée section C numéro 545 lieudit "Saint-Sauveur"
      pour une contenance de 634m2.
      • Une parcelle de terre cadastrée section ZB numéro 92 lieudit "Les
      Bibançons" pour une contenance de 1640m2.
      • Une parcelle de terre cadastrée section ZB numéro 228 lieudit "La Rivière"
      pour une contenance de 1424m2 avec une servitude canalisation souterraine publique
      • Une parcelle de terre cadastrée section ZB numéro 229 lieudit "La Rivière"
      pour une contenance de 13771m2 avec une servitude de PIPE LINE.

      *L’acquisition de l’ensemble a fait l’objet en décembre 2005
       d’une détermination de la valeur vénale par le service départemental des évaluations domaniales 808 000€ (marge de négociation 10%)
       d’une estimation de l’étude notariale de PERTHES 920 000€
      Le prix de vente entre le vendeur et la commune s’est établi à 800 000€ hors frais de mutation. La marge de négociation des domaines ne semble donc pas avoir été possible..
      Il faut noter que le prix de la partie « Parcelles de Terres » est négligeable dans ces montants. Il correspond à des terres agricoles avec servitudes. Aucun revenu n’est tiré de ces terrains qui ne sont plus en exploitation agricoles depuis de nombreuses années. Ils sont en jachère.

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  • Consultation des Habitants sur le moulin 5 février 13:03, par Laurent
    Une visite du site est-elle prévue ? Ne connaissant pas le lieu, cela permettra de mieux juger l’enjeu de la consultation.

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  • Consultation des Habitants sur le moulin 7 février 00:15, par Conseiller
    Il n’est pas prévu de visite pour raison sécuritaire. Un arrêté interdit l’accès au site Le comité consultatif ainsi que les élus majoritaires et d’opposition ont pu effectuer plusieurs visites sécurisées. Vous pouvez vous rapprocher d’eux pour toutes informations.

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  • Consultation des Habitants sur le moulin 8 février 21:48, par laGarenne

    J’aimerais obtenir des précisions relatives aux chiffres énumérés ci-dessus :

    • Vous indiquez un prêt sur 30 ans au taux de 4,79% sur un montant de 800 000 €. et un prêt sur 30 ans au taux de 4,85% sur un montant de 100 000 €.

    Mes calculs sur un tableur commun aboutissent à un montant de capital remboursé de l’ordre de 110 000 euros (à la grosse louche) pour le premier emprunt et de l’ordre de 17 000 euros (à la grosse louche toujours).

    Soit, pour 900 000 euros empruntés, un capital remboursé de l’ordre de 127 000 euros. Donc un capital restant à rembourser d’environ 773 000 euros.

    => Vous avancez un capital restant dû de 827 254 euros. Pourquoi une telle différence ?

    Ensuite, vous nous indiquez devoir ajouter dans votre scénario financier une "pénalité de sortie anticipée de 400 000 euros".
    => Comment est-il possible de "bénéficier" d’une clause aussi ahurissante qu’une pénalité proche de 50% du montant de l’emprunt ? Est-ce seulement légalement possible ?
    Ou serait-ce simplement un zéro de trop qui aurait échappé à votre attention, ce qui serait déjà beaucoup plus logique, même si encore cher ?

    Vos réponses ne manqueront pas d’aider nos citoyens à mieux appréhender la situation précise dans laquelle notre pauvre commune se trouve aujourd’hui et je vous en remercie par avance.

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  • Consultation des Habitants sur le moulin 9 février 22:52, par Conseiller

    Votre raisonnement est exact pour des prêts à trimestrialités constantes. Or ces prêts ont été négociés fin 2006 à Paliers pour le prêt de 800 000 € et à trimestrialités constantes pour le prêt de 100 000 €

    Dans le cas du prêt à palier, il n’y a quasiment pas de capital remboursé les premières années et il n’y a pratiquement que des intérêts qui sont payés. L’ évolution des trimestialités a suivi un principe savamment étudié consistant à tenir compte de l’évolution de plusieurs autres prêts autres que le moulin. Les trimestrialités sont comprises entre 9600€ et 17150 € avec un amortissement de capital compris entre 195€ et 14796€ par trimestre.
    Les chiffres annoncés dans nos documents suivent exactement les échéanciers officiels en place depuis 2007.
    Pour la seconde question, il faut savoir que les conditions des banques ne sont pas les mêmes pour les communes et les particuliers. Seuls les prêts aux particuliers sont encadrés par la loi. Les banques ont la possibilité de demander aux communes des indemnités de remboursement anticipé de leurs prêts beaucoup trop élevées. C’est ce qui est arrivé dans le cas du moulin.

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  • Consultation des Habitants sur le moulin 10 février 14:57, par Conseiller

    Voici quelques éléments supplémentaire sur les conditions des deux prêts auquel on peut adjoindre votre qualificatif « ahurissant ». Ces 2 prêts ont été signés en leur temps avec cette clause abusive. Nous l’avons dénoncé dès notre arrivée aux affaires communales(voir nos différents FLASH INFO). Nous avons fait analyser cette clause par juristes, et banquiers divers qui en ont confirmé les conséquences. Pendant un temps nous avions trouvé un point de contestation comme l’affichage du TEG (Taux Effectif Global), mais le législateur a mis fin à cette possibilité en changeant la loi. Il ne s’agit pas là d’un prêt toxique car à taux fixe. Il est donc inattaquable, nous l’avons vérifié maintes fois, ce qui explique en partie le délai de réflexion qu’il nous a fallu.

    Nous avons questionné plusieurs fois la banque SFIL (ex DEXIA) pour négocier ou rembourser les prêts. Les réponses écrites confirment le montant que nous affichons.

    Cette clause assez connue de toutes les banques, consiste grosso modo à se faire régler les intérêts qui ne seraient pas perçus en cas de remboursement anticipé. L’argumentation de la banque porte sur le fait qu’elle a acheté ces fonds sur le marché monétaire à une époque où les taux étaient élevés.

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  • Consultation des Habitants sur le moulin 11 février 16:37, par ugopizzo
    La commune compte actuellement environ 1120 habitants. La vente du site pourrait-elle donner lieu à un programme immobilier susceptible de créer des logements supplémentaires ? Serions-nous alors dans l’obligation de mettre à disposition 25% de logements sociaux dans le cadre de la loi SRU si le seuil de 1500 habitants était atteint ?

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    • Consultation des Habitants sur le moulin 13 février 00:03, par Conseiller
      Le moulin est en zone naturelle inondable, dans laquelle les conditions sont très restrictives. Un acheteur pourra restaurer l’ensemble mais n’aura pas la possibilité de construire de nouveaux bâtiments et donc de mettre en place un programme immobilier. De plus les surfaces existantes (y compris les granges) relevées dans le dossier s’élèvent à 843 m2 ne sont pas toutes aménageables, ce qui limiterait les possibilités d’accroissement de la population. Rappelons toutefois, que dans l’élaboration du PLU qui est en court, la commune a pour objectif le maintien de la population . Il n’est donc pas question d’atteindre 1500 habitants, ce qui mettrait en cause nos services publics tels l’école, les réseaux, la station d’épuration...

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  • Consultation des Habitants sur le moulin 17 février 11:46, par Carole

    Bonjour,

    Compte tenu du fait que le moulin est situé en zone naturelle inondable, quelle destination pourrait en faire un acheteur ?
    Quelles sont les différentes options qui pourraient s’offrir à lui ? (transformation, destruction, reconstruction...)
    Celui-ci sera-t-il contraint à des restrictions ?

    Ces réponses pourraient nous permettre de mieux mesurer le possible devenir de ce terrain.

    Vous en remerciant,
    Cordialement.

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    • Consultation des Habitants sur le moulin 20 février 15:29, par Conseiller

      Le moulin étant aussi situé en zone naturelle, les possibilités de transformation, de démolition ou de construction sont très encadrées par le PLU en cours d’élaboration. Une OAP (Orientation d’Aménagement et de Programmation) sera mise en place dans le PLU, afin de définir les règles d’aménagement du site.

      L’utilisation des lieux pourrait donc se faire en connaissance de cause

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  • Consultation des Habitants sur le moulin 17 février 13:21, par GGomez
    De Mme Gomez Geneviève Vous évoquez des contacts avec des agences immobilières sur la valeur du bien , ce qui vous amène à fixer un seuil minimum de 400 000€. Ceci étant très important dans l’analyse et la décision de choix, pouvez vous nous dire sous quelle forme ces agences auraient été consultées, lesquelles ? Une option de vente en divisant le bati a t elle été evoquée ? Sur l’indemnité de 400 000€ de résiliation du contrat de prêt , votre réponse est exacte sur le plan juridique, mais il faudra bien que vous essayez de batailler avec ex Dexia sur ce point. Beaucoup de communes ont eu une telle attitude, même s’il ne s’agissait pas d’emprunts toxiques. En effet cette acquisition a été faite à un prix tout à fait hors marché( vos réponses qui s’abritent derrière l’évaluation des domaines et celle du notaire de Perthes ) en font sourire plus d’un, puisque nous avons eu la possibilité de visiter ce moulin avant la vente à la commune ( La famille Gautier ayant fait un petit prospectus qui a été distribué dans des boites à lettres ), même sans etre un très grand spécialiste de l’immobilier, on pouvait constater que des travaux très importants devaient être réalisés, et pour rester dans un prix de marché accepable, le prix demandé et accepté par la commune , était invraisemblable. Pendant quelques temps, on a essayé de nous faire croire que ce moulin était un objet remarquable et plein de potentiels.La suite de l’histoire a prouvé le contraire. Heureusement que dès votre arrivée , vous avez pu arreter certains travaux. Soyez en remercié.

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    • Consultation des Habitants sur le moulin 20 février 15:06, par Conseiller

      Le seuil minimum de 400 000€ correspond au seuil au-delà duquel la vente ne dégagerait que peu de disponibilités supplémentaires pour le budget communal, sauf à obtenir une très bonne nouvelle dans le règlement des 400 000 € d’indemnités de sortie que nous ne manquerons pas de négocier âprement.

      Plusieurs agences immobilières du secteur ont été contactées pour effectuer des estimations de l’ensemble du site du moulin tel que défini dans notre réponse du 7 février sur le forum. Elles se situent à un prix inférieur de 20 à 30% de celui de l’achat . Nous n’avons pas questionné pour une vente à la découpe. Si la réponse des habitants incite à la vente, nous regarderons avec attention cette solution. Toutefois si, cette solution peut apporter un plus grand nombre d’acheteurs potentiels, il faut aussi considérer qu’elle pourra en freiner d’autres.
      Nous sommes arrivés aux affaires communales en 2014, et nous n’avions pas, comme vous, une appréciation détaillée à la date de l’achat en 2006/2007. Aussi, si nous pouvons comprendre le scepticisme de nombreux Saints-Salvatoriens, en ce qui concerne le prix accepté à l’époque par la commune, nous ne pouvons faire référence qu’aux archives communales, à savoir : les évaluations des domaines et du notaire de Perthes .

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  • Consultation des Habitants sur le moulin 23 février 11:49, par QUINTON Martial

    VENTE du MOULIN et de ses ANNEXES
    VOTE : OUI

    MAINTIEN du MOULIN DANS LE BATI COMMUNAL
    VOTE : NON
    J’aimerais que l’on m’explique l’ambiguïté du choix

    Le conseiller qui intervient dans les réponses est ce un

    conseiller immobilier ?
    conseiller financier ?
    conseiller du btp ?
    conseiller municipale ?
    conseiller anonyme ?

    Martial QUINTON

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  • Consultation des Habitants sur le moulin 24 février 00:40, par Conseiller

    Premièrement il faut lire la question en entier et vous pourrez alors la comprendre.

    Deuxièmement, je suppose que vous faites de l’humour en demandant qui est conseiller sachant que vous êtes sur le site de la commune et que celui-ci est administré par les élus.

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    • Consultation des Habitants sur le moulin 24 février 17:09, par QUINTON Martial

      CONSEILLER ÉLUS ANONYME

      POUR VOTRE INFORMATION J’AI ENTIÈREMENT LU LA QUESTION

      D’AILLEURS A LA PAGE 2 DANS LA RUBRIQUE INCONVÉNIENT SUR LA VENTE du MOULIN et de ses ANNEXES IL AURAIT ÉTÉ BIEN DE RAJOUTER

      TROUVER UN BANQUIER QUI ACCEPTERA DE PRÊTER DE L’ARGENT SUR UN BIEN QUI N’APPARTIENDRA PLUS A LA COMMUNE

      VOUS ALLEZ PEUT ÊTRE PRENDRE ÇA POUR DE L’HUMOUR

      Martial QUINTON

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Dernière mise à jour de ces informations : 9 février 2017

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